区分マンション投資のローンの組み方で注意すること【20代からの不動産投資】
今日は不動産投資を行う上でローンの借り入れの注意点を解説します。
不動産はローンを組んで家賃収入で返済していくことになるので、ローンの返済額に関わるローンの組み方は特に重要です。
不動産会社によって、提携している金融期間が異なります。
つまり、不動産会社が異なれば、物件によってローン の期間、金利、変動のしやすさが異なります。
購入後に金利が大きく変動してしまった・・・
購入した後に繰り上げ返済ができなかった・・・
別の不動産会社ではローン の借り換えでより安く済ませることができた・・・
金利やローンの種類によってリスクやメリットが異なるので、要チェックです！
ローンを借りる際のチェックポイント
ローンを借りる際の観点です。
- 金利
- 金利の種類
- 借り換え可否
- 繰り上げ返済の手数料
一つずつ見ていきましょう。
金利の利率
当たり前ですが、できるだけ金利の利率が低い金融機関を選びましょう。
ですが、金利はローン の借り入れ期間によって異なってくるので一概には言えませんが、オリックスやJACCSなどでは 30年〜45年などで1~2％代で借り入れることができます。
オリックス銀行の例だと2019年6月時点で都内区分マンションであれば35年ローン で1.65%、45年ローン で1.85%で借り入れることができます。
ローン は耐用年数によって組める期間の長さが変わってきますが、築8年であれば45年ローン が組むことができます。
長くローン を組むか、短くローン を組んで早く返済するか、という悩みをよく聞きますが、
投資の戦略次第ですが、私個人は長いローン を組んでキャッシュを残す戦略をとっています。
金利の決め方は2種類
金融機関のローンは、金利の決め方が異なっていて、長期プライムレート、短期プライムレートどちらかを採用しています。
例えばA金融機関が長期プライムレートを採用していた場合、A銀行のローン 金利＝長期プライムレート＋A銀行のスプレッド（利益）がローン を借りる際の金利になります。
ローン を借りる際はローン の金利の決め方を確認しておきましょう。
長期プライムレート
長期プライムレートの特徴は
- 基本的に短期プライムレートより低金利
- 変動が激しい
- みずほ銀行が公表
こちらが日銀が公表している短期プライムレートと長期プライムレートです。
長期プライムレートは債券市場と連動する影響もあり、変動することが多いです。
基本的には短期プライムレートより長期プライムレートの方が低くなりますが、景気が悪化する直前には、長期プライムレートより短期プライムレートの金利が低くなるケースも起こりえます。
短期プライムレート
短期プライムレートの特徴は以下の通りです。
- 変動しにくい
- 長期プライムレートより高くなる傾向
- 各銀行ごとに異なる
日銀が公表しているサイトでも、短期プライムレートは長期プライムレートと比べると、全く変動していないことがわかります。
短期プライムレートの変更は１年近く変わらない時期があります。
短期プライムレートだからといって、長期プライムレートより実際の金利が数パーセント高くなるということはなく、
借り換え可能
借り換え可否は、不動産会社によって差が出てきて、ローン の組み方の上では最も重要な要素だと思います。
借り換えとは、残った返済額を再度借り換える手続きを行うことで、残りの返済額をより安い金利で借りることができます。
不動産会社は金融機関と提携していることで異なってくるので、不動産会社によっては借り換えができない会社もあります。
借り換える予定はないので、特に気にならないという方もいると思いますが、こちらも事前に確認をしておくことをお勧めします。
繰り上げ返済の手数料
繰り上げ返済を行って早く収入を得たいという人は繰り上げ返済の可否を確認しましょう。
基本どの金融期間でもできると思いますが、その場合、繰り上げ返済で残りの残債をすべて一括で返却すると手数料が50000円かかったりする金融期間もありますので、プランをしっかり確認しておきましょう。
ちなみに私は返済に当てるよりはキャッシュ（不動産以外）に当てる方がいいと思うので、繰り上げ返済は否定派です。
ローンの借り先よりも物件が重要
ローン はもちろん重要ですが、やはり物件の選び方や扱っている物件やNG物件を引かないことが重要です。
物件選びに超重要な、不動産会社の選び方についてまとめた記事です。
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