投資用区分マンションを割安で購入できる業者の選び方【20代からの不動産投資】
区分マンションを割安で購入できる業者の選び方を解説します！
不動産会社のどこにお願いするか、初めて不動産を購入する人にはとても難しい悩み。
私も物件を購入する前に、どこで買ったらいいのか本当に迷っていて、
「割高の粗悪物件を売りつけられたくない；；」
「手数料が安く、手残りが多い会社にお願いしたい」
ということを考えて10社以上の会社にあって不動産会社さんにお話を聞かせてもらいました。
たくさんの業者さんにあっていくと、さすがにこの物件買う人おらんでしょってのが見えてきます。
今日は区分マンション投資をする時に会社を見る観点をしりたい人や、業者の中で割安で購入できる会社の特徴に焦点を当ててご紹介します。
結論から言いますと、割安で購入するなら仕入れ業者から買った方が特です。
- 投資用マンションを買うときに出会う不動産会社は3種類
- マージンが乗っていないのは、仲介業者 or 仕入れ業者
- 販売会社か仕入れ業者の見分け方
- なぜ仕入れ業者は割安価格で売買することができるのか？
- まとめ：購入するなら仕入れ業者か頑張って市場を見て買う
投資用マンションを買うときに出会う不動産会社は3種類
マンション投資の不動産会社には、大きく３つの機能を持った会社がいます。 * 仲介業者 * 仕入れ業者 * 販売業者
それぞれの業者の違いを理解することが大事なので、順に紹介していきます。
仲介業者
仲介業者は、不動産を売りたい人の物件を一時的に販売業務を手伝って、売却できたら手数料をもらうビジネスをしています。
管理は基本的に別の管理会社をつけてもらうか、場合によっては自社で管理もやったりするようです。
仲介業者から購入するメリットは割安物件を広告マージンだけで抑えられることです。
その分自分で優良物件を安い価格で購入できる可能性がありますが、まず不動産会社のスピードに勝てないという点が問題なのと、
そもそも物件を目利きするのは結構難しいので、割安だったけど実は問題物件だったリスクを孕んでいるのがデメリットです。
仕入れ業者
仕入れ業者は、主に市場に出回っている物件か、市場に出回る前にオーナーや不動産の持ち主から直接購入し、投資家、不動産会社に卸売りをしている事業をとっている会社です。
オーナーが物件を売りに出したいという人がいたときに、自社で物件を買い上げ、そのまま販売会社やオーナーに販売している会社です。
会社によっては仲介から仕入れている場合もあるかもしれません。
仕入れ業者は、物件を直接オーナーから安く買い上げて不動産会社に卸している業務がのメインですが、
仕入れ業者も投資家に物件を売らないというわけではなく、あくまでメインとサブの関係でやっているというわけです。
仕入れ業者ももちろん、物件の管理や集金代行もやっているのが一般的です。
仕入れ業者のメリットは、不動産会社に卸せるだけの、割安に買い叩いた物件を多く扱っている点です。
とある仕入れ業者さんは、銀行評価額よりも安い値段で仕入れている、と聞きました。
デメリットは金融機関が決まっている場合があったり、どうしても仕入れがメインなので管理業務は手厚くない可能性があります。
販売業者
販売業者は、主に別の不動産会社やオーナーから物件を買い付け、投資家に販売している会社です。
もちろん、物件の管理や集金代行もやっています。むしろ、手厚いサポートが売りだったりしています。
メリットは金融機関が幅広く、ローンの審査が通る可能性が比較的高いことです。
デメリットは、上の図の通り、仲介業者や仕入れ業者から買い付けている物件を売っているので、マージンが多く乗っていることが多いです。
仲介業者や仕入れ業者のマージンが乗ったものに、さらに自社のマージンを乗せているからです。
また、仕入れ業者は自社でもいい物件があれば投資家に売り出すので、その売り出し対象から漏れたものが販売業者に行くので、 どうしても一番いい物件は仕入れが情報を握っていることがあります。
マージンが乗っていないのは、仲介業者 or 仕入れ業者
こちらを見てもわかる通り、物件にマージンが乗っている可能性が低いのが仲介業者か仕入れ業者です。
販売会社も割安物件が少ないというわけではありませんが、ビジネスモデルを見れば割安物件が少ないのは明らかです。
また、先ほど述べた通り、仲介業者から購入するというのは、初心者にはあまり現実的ではありません。
とにかくいい物件は一瞬で買われてしまいます。
販売会社か仕入れ業者の見分け方
そもそも販売会社か仕入れ業者かというのは会ってみないとわかりません。
仕入れてますか？と聞いても、
販売会社も仲介や仕入れ業者から仕入れずに直接オーナーから買い取っているケースもあるので、嘘ではないことを言われてしまうかもしれません。
そこで仕入れ業者の見極め方は、
- 仕入れ部門の仕入先がオーナーや持ち主がほとんど
- 仕入れ部門の売り上げや利益、社員の人数など、販売部門を大幅に上回っている
この条件に合致していれば、仕入れ業者かどうかがわかります。
ちなみに仕入れ業者は、勝手に自分たちから仕入れ業者です、ということをアピールしてきますので大丈夫ですw
なぜ仕入れ業者は割安価格で売買することができるのか？
仕入れ業者さんは、収益の多くを他の不動産会社への売買が担っていることが多いので、わざわざなんども個人の投資家にあって面談なんてしなくても、
自分たちが割安物件を仕入れることに注力して収益を出す方が重要です。
なので、無理に利益を乗せることをしなくても、いい物件なので勝手に買ってくれるだろう、という思想が、営業担当者の方のお話からも見えます。
まとめ：購入するなら仕入れ業者か頑張って市場を見て買う
割安で買いたいということだけなのであれば、絶対に仕入れ業者で購入することを勧めます。
私がオススメするのはスマイルエージェントさん、ランドネットさんで、仕入れ業者の中で都内の区分マンション投資物件を検討するなら、 割安感は素晴らしかったです。
ランドネットさんの面談やセミナーの感想はこちらに書いています。
スマイルエージェントさんの面談、セミナーまとめをこちらに載せておきます。
