都内の区分マンション投資は本当に失敗しない？リスクが気になる方向けまとめ【20代からの不動産投資】
「資産運用に興味があるけど、リスクがありそう、怖い・・・」
「オーナーになった物件の空室が埋まらないとどうなるの・・・」
「月々の出費がいくらになるのか・・・」
などなど気にしますよね。僕も同じでした。
いま区分マンションの物件を持った身なのでいえますが、リスクを考え抜いて、どんな影響があるかを考えられたから納得感をもって投資に踏み切れたなと思います。
日本人はリスクをとりたがらないといわれていますが、投資をする以上、いかにリスクに向き合うかが大切です。
そこで今回は特に区分マンション投資を考えている人に特化し、区分マンション投資のリスクをまとめました。
結論から申し上げると、不動産投資の中でも区分は比較的リスクが低く、リターンを得やすい部類の投資です。
読んだ後にわかること
- 不動産投資におけるリスクが理解できる
- その中で、区分マンション投資のリスクが理解できる
- リスクを回避するために、何をすればいいかがわかる
- 都心の区分マンションのリスクは低い？
- 築古はリスク？
- 都心の区分マンションのリスク
- 修繕費積立金はどこで確認する？
- 万が一、空室が発生したり修繕費積立金があがるとどうなる？
- 総じていえば、都内の区分マンション投資はリスクが小さい
都心の区分マンションのリスクは低い？
投資に対するリスクはだいたい以下のようなリスクです。
発生しやすい順に上から並べてます。
- 空室リスク（退去者が出て、入居がつかないかも・・・）
- 売却価格の下落リスク（土地の価格が下がって購入時の想定よりも安くでしか売却できないかも・・・）
- 修繕リスク（エアコンが壊れたりして費用がかさむかも・・・）
- 金利リスク（金利が上がるかも・・・）
- 倒産リスク（不動産管理会社が倒産するかも・・・）
- 天災リスク（地震でマンションが倒れるかも・・・）
詳細は別の記事でまとめますね。
区分に限らず、戸建て、一棟、RC/木造など関係なく共通で潜んでいるリスクです。
都心の区分マンションに絞ると、都心の区分マンションは、空室リスクと売却価格の下落リスクが比較的低い点が特徴です。
理由はシンプルで、東京都は数少ない、人口流入数が伸びていて客付けに困らないエリアだからです。
例えば地方の築古木造1棟などの場合、利回りは20%を超えるものもいくつもありますが、代わりにエリアの空室リスクは高い場合が多いです。
築古はリスク？
結論、賃貸需要が高ければ空室になることは低いといわれています。
築古でも賃貸需要があれば空室になりませんし、築浅でも賃貸需要がない地方でアクセスが悪いところにある物件は空室リスクが高まるのは必然です。
ちなみに東京都文京区全体の賃貸の空室率は2019年8月時点で13.1%と発表があります。 （HOME's調べ）
東京都文京区の賃貸需要・家賃相場や空室率｜見える！賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資
この13.1％の中から明らかに築年数が古くてアクセスも悪いエリアにある物件もあるとしたら、駅地下などのアクセスがいいエリアであればもっと低い値になるでしょう。
結論、都心の区分マンション投資は空室リスクや売却価格の下落リスクを限りなくとらずに、少しの利益を稼ぐ戦略に適している投資方法です。
都心の区分マンションのリスク
とはいえ、都心の区分マンション投資にもリスクがあります。区分マンション特有のリスクは「管理費の上昇リスク」と「修繕積立金不足リスク」が特徴です。
高層マンション、築浅物件は管理費や修繕積立金の上昇が起こりやすい
特に高層マンションで築浅物件などは注意が必要です。
新築・築浅は設備状態が良いため、管理費が低く設定されているのですが、ある年数がたつと急に管理費が値上がることがあります。
修繕積立金についても同様です。
8年～12年ごとに大規模な修繕工事を行うのですが、年数がたつと工事しなければならない箇所が増えてきて、途中で修繕計画を立て直し、費用を見直すことがほとんどです。
常に同じ修繕費ということはほぼありえません。
修繕費の積み立てが足りず、修繕できないリスク
もう一つは、修繕積立金が不足しているリスクです。
区分マンションはマンションの管理組合があり、各オーナーから修繕費を集めて、マンションのエレベーターなどの共用設備の修理に使われます。
集められている修繕費がない、もしくは、大規模工事直後でもないのに、全然積み立てられていないなど、そもそも費用を集めていないか、建造物として何か問題があることがあります。
とはいえ、3千円がいきなり5万円に上がるということは聞いたことがないので、せいぜい数千円程度の変動がある程度でしょう。
売却価格の変動や長期的な空室のリスクに比べれば額も少ないです。
修繕費積立金はどこで確認する？
不動産会社から売ってもらう場合は、物件情報がかかれた書類や「重要事項説明書」に積み立てられた修繕費の記載があるので必ず確認しましょう。
物件を買う前に確認することリストはこっちにまとめているので、あわせて読んでみてください。
万が一、空室が発生したり修繕費積立金があがるとどうなる？
空室の期間はローンの返済があれば、支払う必要がありますので、毎月の家賃分は預貯金から払う必要があります。
修繕費積立金等は毎月かかってくるのですが、値上がりしても20年でせいぜい15000円程度が都内では限度な印象です。
なので、普段の投資の利回りや節税効果があれば、支払えなくなるという問題はすくないでしょう。
総じていえば、都内の区分マンション投資はリスクが小さい
管理費や修繕費より、売却価格の変動や長期的な空室のリスクの影響が大きいので、
都心の区分マンションは、不動産投資の方法の中では比較的リスクが低く、安定的に運用するスタンスに向いています。
実際に購入する際にチェックしたい場合は、こちらの記事を見てみてください。
また、いい物件を紹介してほしいという場合は、スマイルエージェントさんかJPリターンズさんがおススメです。 過去10件近く不動産会社を回りましたが、この２つが一番丁寧で、物件もよくおススメです。
