20代リーマンが都内で区分マンション投資で失敗しないよう必ずチェックした指標
区分マンション購入時、めちゃくちゃ迷いますよね。
特にどの物件がいいか、買うのに妥当かを判断するのはかなり根気と労力がいります。
失敗したらどうしよう、、、という不安で購入ができずにダラダラとしてしまうこともあります。
そこで今回は都内で区分マンションを購入するまでに、最低限損をしないヤバい物件はないかどうかをチェックする点をまとめました。
見るべきは、儲かるか、変動リスクが小さいかの2点
物件を見る上で大事なことは、大きく2点です。
相場より安くて、掘り出し物か
もちろん、利回りが高いことが重要ですが、単純に利回りだけを見ると失敗するかもしれません。
理由は、不動産投資では、安く買って高く売ることが、利益を得るために最も重要であるためです。
価格変動や空室のリスクが小さく、値上がりや出費が少ないか
物件の価格が思いもよらない形で下落することがあります。
いくら利回りがよくても、購入時と状況が異なり物件の下落が想定以上に早かったり、家賃を下げたり、管理費が上がったりとコストが発生すると、
結果赤字物件になってしまうこともあります。
長期的な目線で、物件を選びます。
具体的にチェックするポイント
ここから具体的に見るべきポイントを整理していきます。
見るべきは利回りよりも割安家賃、割安物価、物件の価値
オーナーが弱気だったとした場合、家賃が相場よりも安い場合があります。 そうすると結果として想定家賃が高くつけられると、実質利回りを上げられます。
都内は実質利回り4％前後、よくても5％なので、実質利回りが低くてももっと家賃がつけられそうと見たら、 相場の家賃を調べて利回りを計算しなおしてみるといいです。
家賃相場・物件相場
もちろんだと思いますが、家賃相場を見て高すぎるかどうかをチェックしましょう。
同じ距離、平米数でも独立洗面台がなかったり、3点ユニットだと安くなったりと、相場観と大きな乖離がないかを見ましょう。
物件相場が、売り出されている物件価格と同じ金額程度であれば、だいたいの出口が見通すことができます。
所有権の有無
物件には、所有権、借地権など、オーナーが土地の所有権があるかないかがきちんと書かれています。
必ず所有権がある物件を選びました。
理由は簡単で、売るのに苦労するから、という見解を持つ人が多いからです。
平米単価推移
平米単価の推移をみると、エリアが人気なのか不人気なのかを判断することができます。
たとえば、リフル homeなどで見ることができます。
マンション騰落率
いわゆる、都内マンションの物件が平均で何％変化しているかがわかる指標です。
平米単価とほぼ意味は近いですが、新築時と中古売出価格を住戸単位で比較して、１年間でマンションの価格の下落率を表す内容になります。
例えば、こちらのサイトで確認ができます。
https://www.homes.co.jp/tochi/price/
修繕費積立金
マンションをいい状態で保つために、工事やメンテナンスなどに必要な、いわば不可欠な費用です。
修繕費積立金の用途は、区分マンションの共用部（エレベーターや通路、階段など）の修繕に使われます。
なぜかといえば、共用部は区分マンションを管理しているオーナーで出し合ってお金を積み立てたお金を使って、大規模工事や修繕を行っているからです。
修繕費積立金が低い、または積立額が少ない場合は、修繕工事ができずにトラブルなどに見舞われてしまうことがあるかもしれません。
積算価格
物件価格の妥当性を判断できます。 例えば、「利回りが7%以上で～」とうたっているところに限って、物件価格が安すぎるか家賃が高いかを判断することができます。
大規模工事の有無
大規模工事は12年～15年ごとに行われるとされていて、そのタイミングで修繕費を見直したりすることが多いです。
なので、特に大規模修繕工事後の物件ではあれば、あまり値上がりすることはないですが、
ちょうど積立金もたまってきた10年前後の物件は見ておいた方がいいです。
過去の取引履歴
過去、その地域で物件がいくらで売買されたかを記録している履歴はとても重要です。
例えば15年後、物件を売るタイミングでの価格が想定よりも低いと、とてもリスクですよね。
値上がりしない材料として、過去に同じような物件がいくらで成約しているかをチェックしましょう。
レインズを見せてもらうのがいいですが、公開されていないので、難しい場合は、土地情報システムで調べることができます。
管理会社の情報
管理会社をネットでしらべて、従業員規模や扱っている物件、口コミなどを調べて、悪質だったり評判が悪いかどうかは 見ておきましょう。
まとめ
細かいところでいえば、エリアごとにどんな住居者がいるとか、開発地域があるかとかありますが、あくまで「失敗しないように最低限は見るべき」、という項目をまとめました。
融資に関する情報はこちらにまとめていて、
実際に物件購入にかかる費用はこちらにまとめています。
